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养老地产盈利模式之争

2019/08/16 来源:锡林郭勒盟信息港

导读

尚处起步阶段的中国养老地产市场,眼下还没出现“招保万金”这样的龙头,“野蛮生长”似乎难以避免。率先进入养老地产领域的亲和源专注做养老服务

  尚处起步阶段的中国养老地产市场,眼下还没出现“招保万金”这样的龙头,“野蛮生长”似乎难以避免。

  率先进入养老地产领域的亲和源专注做养老服务,而绿城计划打造“学院式养老”,而中明控股则偏爱养老度假综合体。

  但这并不妨碍养老地产开发企业逐步建立它们的规则:增加持有物业比例,推广会员制等等。

  “等市场好了,我们会把赚来的钱大部分回馈到养老事业当中去。”绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰满是信心地说,前年绿城的计划是,用十年时间建100家养老院。

  相对低廉的拿地成本

  养老地产开发首先面临的是拿地成本。

  “做养老项目,地方政府或多或少会给一点土地供应的优惠。”亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言,对养老地产来说,土地成本是很大的一块。养老地产投入成本较大,回收周期相对长。国家提出,社会化养老服务体系的建设,在土地这一块就应该适当给企业一定的优惠。

  “上海亲和源是200 年拿的地,性质是其他住宅类用地,50年产权。当时没有招拍挂,是协议出让,50万一亩(750元/平方米)。”王波如是介绍上海亲和源项目的初起。

  上海亲和源位于浦东康桥镇板块,属外郊环区域。

  受益于政府支持的还有位于浙江临平的绿城蓝庭项目,这是绿城建成的养老社区项目。

  “绿城很早就有做养老社区的想法。蓝庭项目是在2006年开始的,是70年产权的住宅用地。”冯雨峰回忆,当时考虑,这个项目规模大,产品定位在养老上比较合适,拿地成本也不算高。

  早报了解到,绿城颐乐教育投资有限公司是绿城专门为做养老事业专门成立的。

  冯雨峰介绍,蓝庭整个项目体量有七八十万平方米,不是全部做养老,也消化不了那么多,其中东区,大概占整个项目的三分之一明确作为养老社区,年轻人和老年人混合一个社区。

  临平离杭州同样有一段距离,这也是诸多养老地产项目不得不面临的困境——离市中心或目标市场较远。

  王波称,“我们拿地一般希望靠近市中心一点。交通方便,探望起来方便。配套设施也完善,大的医院多在市中心,远郊在配套上不是很完善,对养老服务来说有影响。”

  市场定位差异巨大

  即便地处外围,但受制于有效消费市场有限,中国诸多率先进入养老地产的开发企业,不得不将项目定位在中高端市场,譬如上海亲和源。

  上海亲和源采取的是只租不售的运营模式,会员制是该公司的一大运营特色。当然,收费并不低。

  据亲和源研究中心研究员刘洁介绍,上海亲和源的收费主要分两块:年费和卡费。其中,A卡光卡费即高达89万元,而且需一次性缴纳。

  蓝庭社区的定价相对便宜。

  冯雨峰称,绿城的养老产品并非定位高端市场。“拿基本退休金的人加一点自己的积蓄,也能住得起。这是一个良心活。如果想在老年人上赚很多钱,那还是不要去做了。”

  眼下,蓝庭项目社区的普通公寓在售的房子已全部售罄。冯雨峰称,该项目“毛坯房一开始定价五六千元,精装修房开始定价七八千元,现在1万多一点,已经卖完了”。

  而护理院方面,“护理院的四十几个床位已经住了三十七八个床位,基本上已经住满了。租金每间两个床位 000元一个月,根据不同的护理要求收取每人每月1000- 000元不等的护理费。”冯雨峰称。

  冯雨峰坦言,“杭州整体养老市场价格不高,和上海不好比,一个床位定价2000元每月可能就租不出去。”

  中明控股的计划则是“一开始,就切入大众市场”。

  “有需求且消费得起,基本和退休工资挂钩。”中明控股董事长潘存满透露,该公司在江苏泰兴的养老项目,精装修房定价元/平方米。

  目前中明控股尚无建成的养老地产项目。

  学院式养老与度假疗养

  值得一提的是,虽然都盯着中高端市场,但各养老地产项目的主打牌并不一致。

  “对于蓝庭项目,宋总(宋卫平)的定位是‘学院式养老’,也就是读书养老。”冯雨峰称,绿城董事长宋卫平认为,养老并不是退休以后,“身体好的时候住在家里,身体不好的时候再住养老院、护理院”。人的一生快乐的时候是读书的时候,老年人何不上学,“我们就是盖学校,理念就是养老学校,寄宿制老年大学。只不过我们的学生不光要学习,还要吃饭,还要配医疗设施。”

  冯雨峰称,蓝庭项目养老服务的配套主要是三块,医疗、基本生活(食堂和商业配套)、文化娱乐(老年大学)。

  中明控股的养老概念更大,度假、休闲、疗养等皆在其内。

  “包括度假疗养、休闲度假和临终关怀。”潘存满的想法是,打造度假医疗综合体,“体量在15万-20万平方米。有专门的营养师配食谱,老年配套设施。还有护理机构,配套商业的生活中心也有,另外还配上小学、幼儿园及高端教育。”

  中明控股集团注册资本金2.65亿元,旗下有房地产开发公司、酒店服务管理公司、生物科技公司、合作的医疗服务机构。

  据潘存满描述,中明控股计划以五星级酒店来做度假疗养,“我们和南京中医药大学合作,有中明养生医院,可以刷医保卡。我们的特色就是精装修以及配套服务。把医院医疗、健康管理、酒店服务式服务的功能配套进来。医疗、物流、酒店整合成我们的特色服务。”

  此外,中明控股还投资了很多生物科技公司,也在考虑保健品的研发。“另外,还计划建一个国际食品物流中心。这样,更放心。”潘存满说。

  据他称,中明控股现在的相关土地储备超过1万亩。

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